땅을 속지않고 제값에 살 수 있는 방법

땅을 속지않고 제값에 살수 있는 방법

지식노트 내용

저는 개인이며, 제가 4년여 동안 땅을 사고 팔면서 체득한 방법을 소개하오니 실천해 보세요.
싸고 좋은땅이 나왔다고 상세한 현장 조사와 용도 및 시세분석도 없이 덜컥 샀다가 후회하는 분들 많이 보았습니다.

살때는 아주 싸게 괜찮게 산것 같은데 사고나니 어쩐지 잘못산게 아닌가 바가지 쓴게 아닌가
그때가서야 이정보 저정보 다 뒤지는등 밤잠 설치랴 노심초사하며 안절부절 하지 마시고
잘 읽어보시기 바랍니다.

깊은 산골 오지의 땅을 님과 함께 귀농하여 전원생활을 꿈꾸겠다고 대출까지 받아 샀다가
나중에 사정이 생겨 팔경우에는 아무도 쳐다보지 않아 매매에 애를 태우는 경우,
사정이 급박하여 손해보고 집어던지는 사례도 있음을 명심하시기 바랍니다.

순진한 생각으로 별 준비없이 급매로 나온 정말 좋은땅을 싸게 살수 있는 방법은 거의 없다고 해도 과언이 아니며,
그렇게 좋은 조건의 땅이면 회원 여러분까지 가기도 전에 중간에서 갖은 재주를 부립니다.

돈만 있으면 살수 있는 땅은 전국에 널려있으며, 특히 전원주택지나 귀농지는 아직 무궁무진 많습니다.
당장 이땅 안사면 어떻게 될것처럼 서두르다 보면 분명 사고칠것이며, 업자가 복비를 얼마 챙겼느니
하며 뒤에가서 욕하고 후회할것입니다.

그렇게 지금 당장 땅 사야 한다고 급하게 생각하시는분은 찾다가 도저히 없으면 연락주십시요.
아래 내용외에 구체적인 방법을 알려드리겠습니다.

결론은 발품팔아 배우고 체득하며 비싼 수업료를 지불하고서야 땅의 생리를 알게 될것입니다.

얼마까지 받아주고 나머진 먹으라는 대한민국 매도자의 인정금액 거래 구조 관행 자체와,
무조건 급매의 싼값에 좋은땅만을 손쉽게 잡아보려는 매수자들의 심리가 기형적인 땅값
부풀리기의 주된 원인입니다.

전략 하옵고,

1. 토지관련 책을 적어도 6개월 이상 30권 이상은 탐독할것.
=======>저는 당시 60~80권 읽은것 같습니다.

2. 인터넷 사이트에 매물이 등장하면 땅의 지번을 파악하여 현지 몇군데 부동산에 매도자 인것처럼 내 놓으세요.
그러면 우선 현지 시세 파악이 되며, 부동산에서 얘기하는 가격과 실제 매물 매도가와의 중간정도 금액을 적정 구입가로 보시면 됩니다.
( 통상 매물을 내놓을때 업자는 최저가로 값어치를 산정하나, 매수자 입장일땐 비싸게 사야한다고 함)

즉 파는 사람 입장이면 부동산에서 그가격에 요즘 누가 사느냐고 하고, 사는사람으로 문의하면
요즘 내놓는 물건이 없어서 얼마 이상은 줘야한다고 통상 얘기합니다.

=====> 너무 자주 활용하지 말것.시세 분석용으로만 활용하고 최종 계약은 실 매도자나 해당 업자하고
계약하셔야 합니다. 직접 거래 시도했다가는 이미지 구김.

3. 돈 있는 사람이 끗발있다고 생각하고 안사도 좋으니, 최소 6개월간 발품팔며 매물 흥정시 30% 이상
네고 제시할것 ( 실제로 물건이 아무리 맘에 들어도 안사도 좋다는 인식과 배짱을 갖고 가격 네고 시작할것)

단, 이것은 중개업자에게 이용해서는 별로 도움 안됨.
왜나햐면 지주가 제시한 인정금액이 있으므로 업자들은 네고 여지가 없다고 거절하니 무조건 산다고
얘기하고 지주를 만나게 해달라고 한후 지주에게 직접 가격을 네고할것)

===> 지주 만나 흥정하는것이 가장 효과가 큼

4. 동네 이장님들과 구멍가게 주인들도 거래성사비를 받거나 중간 업자 역할을 하는 경우가
더러 있으므로 너무 신뢰하면 큰코 다칠수 있음
===> 실제로 업자들은 동네 이장님이나 가게 주인들로부터 매매정보를 우선 취득하는경우가 많음.

5. 현장 답사시 땅의 약점을 조목조목 메모하였다가 최종 지주와 흥정시 가격 다운의 재료로 사용할것
===> 매우 합리적임
===> 약점없는 땅은 존재하지 않음. 약점이 없는 우수한 땅은 주변 시세에 비해 비싸다는 약점이 있음.

6. 실제로 거주지 부동산에 무보수로 취직하여 땅 매매를 석달만 해볼것.(백견이 불여일행)

====> 몇달만 해보면 왜 땅의 복비가 비싸야만 하는지,업자들의 어려움도 이해하실수 있고
땅값이 정가가 없다는걸 알게 됩니다.

실제로 땅값은 1~2년사이에 몇배로 튄곳이 너무 많습니다.
사는사람의 입장에서 무조건 터무니없느니 비싸니 업자들이 어쩌니 하면 안됩니다.

터무니 없는 땅값이라 생각될지라도 그가격은 애초에 지주가 정하는것이며,
업자는 교통비와 적정활동비를 감안하여 인정금액을 산정하는것입니다.

직접 부동산 명함을 갖고 동네 다니며 매물을 받아보면 오히려 좋은 매물을 접할수 있으며,
그매물을 직접 사세요.(저는 그렇게 구입한 경험이 있습니다)

저는 개인이지만 업자의 경험까지 같이 해 보았기 때문에 이렇게 말씀드릴수 있는것입니다.
솔직히 제 경험상 복비를 많이 드렸더니 좋은땅 구하는데 오히려 도움이 되었습니다.

복비도 부담 안할려고 직거래하거나, 업자가 내놓은 매물을 주소지 & 지주 확인하여
직접 직거래 추진하는 얕은수 쓰다가는 법적으로도 문제되지만 나중에 망신당하기 십상입니다.

좋은 물건을 구하려면 그만큼 대가도 치루는것이 하나의 방편일수도 있습니다.
제 취지는 정도를 취하여 좋은 물건을 고르고, 덤터기 쓰지 말라는것이 요지입니다.

7. 땅의 용도를 분명하게 정하고 살것.

==> 땅만 사겠다고 막연히 찾다보면 용도는 고사하고 무조건 싼것만 찾아다녀 대한민국 땅이
모두 내꺼로 보임.

==> 용도의 다양성을 갖추면 최상이지만, 땅은 입맛대로 갖춘게 잘 없습니다.
깊은 산골 아주 싼 사람살지 않는 전원주택지 찾으려면 모를까
아무리 농사만 짓겠다는 생각이라도 땅은 투자의 개념까지 같이 생각해야 합니다.

아무리 배산임수에 저푸른 초원위에 그림같은 집을 짓고 농사짓는다손치더라도
수도승이 아닌바에야 나홀로 천년만년 살수 없는것입니다.

실제로 귀농하여 농사짓다가도 배우자 사별이나 여러 이유로 터전을 다시 옮겨야 하는 경우도
있는것이며, 왜 굳이 시끄러운 2차선 아스팔트 옆에다 농가주택을 짓는지 생각해 보아야 할것입니다.

투자적인 측면과 용도의 다양성 측면을 함께 고려해야 하는것이며, 싼게 비지떡이라는 생리가
땅에서도 딱 맞아 떨어집니다.

==> 도로 사정이 엄청나게 중요하며, 현황도로와 지적도상 도로 , 도로폭,포장상태 ,구거 모두 모두 중요합니다.

8. 현지 원하는 지역의 정보지 시세를 보고 대략적인 지역별 가격대를 가늠해볼것.

==> 전화로 요청하여 정보지 보내달라고 하면 우편으로 해줍니다.

9. 땅이 현장에서 보고 아무리 마음에 들어도 얼굴에 산다고 표현하면 안됨
( 바로 계약할 사람이란 인상을 주면 가격 흥정 자체가 힘듬)

==> 땅이란 나중에 팔려고 내놓으면 남들이 금방 살것같은 땅이 투자 1순위입니다.

10. 현지 부동산에 의뢰하여 사고 싶은 좋은 땅 발견시,

==> 그매물이 어떤 연유로 언제 나왔는지 파악할것.
(즉 지주가 왜 파는지 실제 이유를 알면 대금 납부 조건과 연계, 실질적인 가격 흥정에 바로 도움이 됨)
==> 현지의 다른 부동산 2곳 정도에 추가 로 문의하여 발견땅의 동일물건이나 주변 물건 문의하여 실질 시세 추가 확인 검증

※ 문의시 같은 매물인데도 부동산마다 가격이 틀릴수 있음
( 이런 사례로 매수자와 부동산이 싸우는 모습까지 보았음)

이는 부동산 잘못이 아니라 지주가 내놓은 가격은 입금가(인정금액)는 동일하나,
해당 부동산 나름대로 영업 전략( 활동비 요소, 타 부동산과의 연계 여부,
매수자의 가격 네고 예상하여 가격대를 애초에 높여놓음) 등으로 가격이 차이가 날수 있음.

매수자는 이러한 요소를 잘 파악하여 싸게 파는 매물을 구하면 그만임.

저는 4년동안 실제로 상기 10번까지 실천해 보았으며, 땅도 몇번 사고 팔아봤죠.
이렇게 했는데도 5천만원 짜리 땅 하나 사면서 복비를 5백만원 이상 지불하며 배웠습니다.
추가로 구체적인 방안을 원하시면 저에게 메일 보내시어 상의하시기 바랍니다.

땅은 그렇게 호락호락하지 않습니다.
땅을 직거래하면 복비는 아낄수 있지만, 다양한 위험요소와 좋은 물건을 구하기가 그만큼 어렵습니다.

땅이란 지적도나 사진만 봐서 판단할것이 아니라 내것이 될려면 현장에서 땅이 주인을 선택하며,
저의 경우도 대부분 그러했습니다.

우선 양심있는 중개인, 지주 입금가를 솔직하게 파악하거나 얘기해주시는 중개인을
사귀시고, 그다음 정말 좋은 물건을 소개받았다 싶으면 수고비조로 섭섭치 않게
챙겨주시면 아무리 초보자라도 문제 있는 땅을 고르거나 덤터기는 쓰지 않을것입니다.

좋은물건은 나오기가 무섭게 금방 팔리지만, 그렇다고 그것을 아쉬워하여 덥석 덤벼서는 안되며
눈 뻘겋게 뜨고 싼땅만 찾다가는 세월만 가고 엄청 호되게 당합니다.

귀농사모 회원 여러분들의 복덕방란 열기를 봤을때 사고 칠분들이 너무 많아 하도 딱하여 몇자 올립니다.

업자는 업자나름의 사정과 입장이 있는것이며, 무조건 싼것만 찾으려는 매수자의 태도도
결코 좋은것은 아니니 악플달거나 서로 다투지 마시고, 스스로 배워서 체득하시기 바랍니다.

현지 사정도 모르고 ,인터넷 매물정보에만 매달려 좋은 땅 찾기란 하늘에 별따기임을 명심하시기 바랍니다.

사실은 저도 아직 초보자이며, 지금도 공부중이며, 일체의 사심없이 올리오니 저의 사견에
악플달지 마시고 이해하시어 부단히 공부하시기 바랍니다.

참고로 인터넷상에서도 부동산업을 하시는분중에 정일품님이나 태양의 눈 님처럼
지주 입금가를 공시하고 아주 양심바르게 활동하시는 분도 많음을 알고 있습니다.

저와는 일면식도 없고 아무런 인적 사적 관계도 없는 분들을 언급하여 실례가 될지 모르겠지만
그런분들에게 조언을 받으시면 적어도 손해볼일은 없을것입니다.

출처 : http://blog.naver.com/h19730206/10020066343